Majitel byl nucen vrátit 180 000 R$ za prodej bytu bez licence a s vážnými problémy s hygienou: soud jej považoval za neobyvatelný
Koupě domu se může zdát jako bezpečný krok a tento příběh ukazuje, jak obyvatelnost a legálnost nemovitosti může skrývat úskalí, která se objeví až po skutku, kdy už jsou klíče v ruce a „dohoda“ začíná odhalovat problémy, které se obtížně a draze řeší. V Madridu Audiencia Provincial rozhodl, že majitel musí vrátit 180 000 eur kupci bytu prodaného jako vhodný k bydlení, přestože nesplňuje zákonné požadavky a vykazuje vážné nedostatky, zejména v oblasti hygieny.
Nákup a prodej byl formalizován v březnu 2018, ale byt vznikl rozdělením většího domu na dvě nemovitosti. Podle rozhodnutí byla tato segregace provedena bez urbanistické licence a bez první licence na obývání, přesto se s nemovitostmi obchodovalo, jako by byla připravena k bydlení, bez jakéhokoli účinného varování o její situaci, uvedl španělský digitální deník Noticias Trabajo.
Reálná cena a rozdíl mezi papírem a realitou
Soud zjistil, že skutečně vyplacená částka byla 180 tisíc eur, byť ve veřejné listině byla uvedena nižší hodnota. Otázka ceny byla stěžejní při rozhodování o vrácení peněz, protože kupující při ukončení smlouvy požadoval vrácení peněz na základě toho, co skutečně dodala.
První známky se objevily až po porodu
Po převzetí nemovitosti začal kupující odhalovat problémy a vyžádal si technické expertizy, které by nakonec vedly k podpoře žaloby u soudu. Diskuse přestala být o drobných každodenních vadách a začala se soustředit na schopnost bytu sloužit jako domov, technicky i právně.
Méně metrů a přístup, který vyvolal vážné pochybnosti
Zprávy citované v procesu uváděly, že skutečná užitná plocha byla 22,64 m², což je hodnota hluboko pod hodnotou, která je obvykle požadována pro jednotku s několika místnostmi.
Dále bylo poukázáno na to, že nemovitost nemá přímý východ ke společnému prvku budovy, protože pro dosažení schodiště by bylo podle dříve citovaného zdroje nutné přejít prostor spojený s druhou frakcí vyplývající ze segregace.
Obrat: od první instance k vrchnímu soudu
V první instanci Juzgado de 1ª Instance nº 98 v Madridu žalobu zamítl s tím, že zvýrazněné vady neopravňují k ukončení smlouvy. Kupující se odvolal a právě toto odvolání změnilo průběh případu, kdy Provinční Audiencia zrušilo předchozí rozhodnutí.
Vrchní soud pochopil, že se nejedná o „opotřebení“ či drobné problémy, ale spíše o podstatnou nevhodnost nemovitosti pro účel smlouvy s použitím jednoduché logiky: pokud byla prodána jako obyvatelný dům, musí tomu tak být.
Pravidla obyvatelnosti a licence, které nikdy neexistovaly
Rozsudek uvádí, že urbanistický plán Madridu uvádí užitnou plochu přesahující 38 m², pokud jsou k dispozici místnosti, jako je obývací pokoj, kuchyň, ložnice a koupelna, což umožňuje zmenšení až o 25 m² pouze u řešení s jedním multifunkčním prostorem.
V tomto případě se jednalo o samostatnou místnost a plocha byla pod výjimečným minimem, což zatěžovalo hodnocení obyvatelnosti. Dalším zdůrazněným bodem bylo chybějící první profesní oprávnění spojené s ověřováním technických a hygienicko-hygienických podmínek, což soud podle stejného zdroje nepovažoval za pouhou formalitu.
Sanitace byla „Achillovou patou“
Jedna ze zpráv popisovala nedostatečně svažitý vodovod, opakující se ucpání, zpětné proudění do vany a přetrvávající zápach. Špatně nainstalovaný evakuační systém a mlýnek na záchodě byly rovněž zdůrazněny jako zhoršující problém, přičemž čistička odtoků přiznala, že není schopna zaručit trvalé řešení.
S ohledem na řadu neúspěchů slyšení aplikovalo doktrínu „aliud pro alio“, což umožnilo ukončit smlouvu, když dodané zboží je v praxi něco jiného než slíbené, protože nesplňuje základní účel transakce.
Kolik bude muset prodejce vrátit a co se ještě může stát
Kromě vrácení 180 000 R$ rozhodnutí zahrnuje právní úrok od roku 2018 a také 10 082,27 R$ za prokázané výdaje, včetně notářského úřadu, daně, registrace, IBI a zásahů souvisejících se sanitární sítí. Dle , trest nebyl vydán jako pravomocný a ačkoli nepřipouštěl řádné opravné prostředky, bylo zmíněno, že by mohla existovat možnost mimořádné kasační stížnosti.
Zajímavé v tomto případě pro ty, kteří si koupí dům v Portugalsku
Klíčovou myšlenkou je, že městské nepravidelnosti, nevyhovující oblasti nebo základní infrastruktura ve špatném stavu mohou ohrozit samotný účel zakázky, a nejen vytvářet práce a nepříjemnosti.
V Portugalsku slouží licence k použití k ověření souladu použití s platnými normami a vhodnosti budovy nebo části pro tento účel v rámci RJUE, což je kritický prvek předchozího ověření. Kontext se změnil s Simplex Urbanístico: od roku 2024 již není povinné předkládat určité dokumenty v době aktu, jako je uživatelská licence a technická dokumentace, což posiluje nutnost vše před podpisem potvrdit.
Pokud jde o technický list bydlení, IMPIC vysvětluje, že je vyžadován pro budovy postavené nebo procházející stavebními úpravami po vstupu v platnost vyhlášky-zákon č. 68/2004, se specifickými výlukami, fungující jako další způsob potvrzení, zda nemovitost odpovídá tomu, co se prodává.
Přečtěte si také:
