Sousedka odmítla zaplatit účet za kotel bytového domu za nevyužití topení: z tohoto důvodu soud vyměřil a nařídil platbu

Ne vždy přestat používat službu znamená být osvobozen od placení za ni v kondominiu. Existují výdaje, které nadále existují, i když vlastník kondominia zvažuje, že z nich nemá přímý prospěch, a existuje právní detail, který může vše změnit.

Ve Španělsku na tento bod upozornil případ analyzovaný Oviedo Provincial Audience. Podle rozhodnutí ze dne 24. září 2025, které shrnuje , majitel několika lokalit odmítl zaplatit komunitou schválený doplatek na výměnu kotle v budově s tím, že nevyužívá topný systém.

Podle stejného zdroje rozhodnutí zemského slyšení skončilo v rozporu s tímto stanoviskem, ačkoli stále umožňovalo kasační stížnost k Nejvyššímu soudu.

Soud dospěl k závěru, že platba je povinná

Případ se dostal až k provinčnímu slyšení v Oviedu, které rozhodlo ve prospěch společenství vlastníků. Jednalo se o výměnu kotle budovy, projekt financovaný z grantu rozděleného mezi všechny vlastníky, včetně místních.

Majitel tvrdil, že vzhledem k tomu, že nevyužívá topení, by tyto náklady neměl nést.

První rozhodnutí bylo zrušeno

V rané fázi byl Juzgado de Primera Instancia no. 1 de Siero rozhodl ve prospěch vlastníka kondominia a zrušil povinnost zaplatit. Toto rozhodnutí však bylo později u vyššího soudu zrušeno.

Zemské slyšení pochopilo, že v tomto případě povaha zásahu odůvodňuje účast místních obyvatel.

Společné prvky váží při rozhodování

Kotelna je dle rozsudku součástí společných prvků objektu. Jako takové a podle článku 9.1 písm. e) španělského zákona o horizontálním vlastnictví platí pravidlo, že všichni vlastníci přispívají na všeobecné výdaje na nemovitost, pokud neexistuje jasná zákonná výjimka.

I bez přímého použití je systém součástí běžné stavební instalace.

Stanovy nezaručují úplné vyloučení

Majitel kondominia tvrdil, že ho stanovy od tohoto typu poplatku osvobozují. Soud však rozhodl, že toto osvobození není absolutní.

Provedený výklad byl takový, že z doložky byly odstraněny pouze náklady na spotřebu a údržbu, a to bez připojení míst k soustavě, nikoli poplatky za výměnu kotle, což Slyšení posoudilo jako zásah srovnatelný s novou instalací.

Zlepšení, které přidává hodnotu nemovitosti

Dalším rozhodujícím bodem byla skutečnost, že výměna kotle byla považována za nutný zásah, nikoli za pouhou pohodlnost.

Podle provinčního slyšení v Oviedu starý kotel dosloužil, nebyl opravitelný a bude muset být v blízké budoucnosti odstraněn, protože jel na naftu.

Tento typ zásahu tedy přispívá k celkovému zhodnocení majetku bez ohledu na jeho bezprostřední využití.

Možnost budoucího použití účtu

I když majitel domu v současné době vytápění nevyužívá, může tak učinit v budoucnu. Tuto možnost považoval soud za relevantní.

Podle rozsudku byl nový systém dostupný všem nemovitostem v budově, včetně místních, kteří se mohli ke službě připojit, kdykoli chtěli.

Právní věda poukazuje na restriktivní výklad

Rozhodnutí vycházelo i z judikatury španělského nejvyššího soudu. Podle tohoto chápání, zejména toho, které je uvedeno v rozsudku ze dne 21. června 2018, musí být doložky o výjimkách vykládány restriktivně.

Jinými slovy, nevztahují se automaticky na poplatky za instalace nebo zásahy, které zlepšují budovu a zvyšují její hodnotu.

A co říká zákon v Portugalsku?

Ačkoli se případ odehrál ve Španělsku, portugalské právo je v několika bodech založeno na podobných zásadách.

Ustanovení § 1 420 § 2 občanského zákoníku stanoví, že vlastník bytu se nemůže vzdát společné části, aby se vyhnul výdajům nezbytným na její zachování nebo užívání. Článek 1421 zahrnuje mezi společné části obecná topná zařízení. A článek 1 424 stanoví, že výdaje nezbytné pro zachování a užívání společných částí a související s platbou za služby společného zájmu zpravidla nesou vlastníci kondominia v poměru k hodnotě příslušných zlomků.

To neznamená, že portugalský výsledek byl v jakékoli situaci automaticky stejný jako španělský.

Odpověď by vždy závisela na konstitutivním názvu, specifické povaze díla a existenci či neexistenci platného vyloučení.

Kdy může být výjimka

Portugalské právo umožňuje v konkrétních případech výjimky. Samotný článek 1 424 stanoví, že náklady spojené se společnými částmi budovy, které slouží výhradně jednomu z vlastníků kondominia, hradí ten, kdo je užívá. A pokud se jedná o inovaci společných částí, přicházejí v úvahu i pravidla § 1 425 a 1 426 občanského zákoníku.

Přesto prosté tvrzení, že vlastník kondominia v současnosti nepoužívá určitý společný systém, samo o sobě k zabránění platbě nestačí.

Detail, který dokáže předejít konfliktům

Situace, jako je tato, ukazují, jak je důležité dobře znát pravidla kondominia. Logika individuálního použití se ne vždy shoduje se zákonnými povinnostmi. Než odmítnete zaplatit poplatek, je nezbytné pochopit povahu práce.

Pokud se jedná o zásah do společného zařízení v domě, může být povinnost platit i v případě, že vlastník bytu aktuálně službu nevyužívá.

Znalost tohoto detailu, potvrzení toho, co říkají stanovy a přesné pochopení toho, které dílo bylo schváleno, může předejít konfliktům s kondominiem a neočekávaným výdajům.

Přečtěte si také: