Chcete prodat svůj druhý dům, aniž byste museli platit kapitálové zisky? Zjistěte, jak na to a ušetřete tisíce eur
Prodej druhého domova za účelem zisku nemusí vždy skončit tučným účtem IRS. Od roku 2026 platí pravidlo, které umožňuje vyhnout se v určitých situacích zdanění kapitálových výnosů, pokud mají peníze z prodeje velmi konkrétní místo určení.
Podle , je změna výsledkem zákonné vyhlášky č. 97/2026 zveřejněné v Úředním věstníku Unie a je součástí balíčku opatření pro bydlení. Pravidlo má zpětnou účinnost od 1. ledna 2026 a platí pro prodeje uskutečněné do 31. prosince 2029.
Co se změnilo na kapitálových ziscích
Do této změny se reinvestiční výjimka vztahovala především na prodej stálých bytů. Jinými slovy, kdokoli prodal dům, kde bydlel, mohl se vyhnout placení daně z příjmu z kapitálových výnosů, pokud by částku reinvestoval do jiného vlastního trvalého domu ve lhůtách stanovených zákonem.
Druhé domovy byly zpravidla venku. Rekreační dům, zděděná nemovitost nebo dům, který již nebyl hlavním sídlem, by mohl vést ke zdanění 50 % kapitálového zisku, což je částka později zahrnutá do ostatních příjmů poplatníka.
S novým pravidlem se výjimka může vztahovat i na prodej druhého bydlení, pokud je částka reinvestována do nákupu další rezidenční nemovitosti v Portugalsku, která je určena k pronájmu rezidenčního bydlení za mírné ceny.
Výjimka není automatická
Prodej druhého domu není automaticky osvobozen od IRS. Aby daňový poplatník mohl využít osvobození, musí reinvestovat realizační hodnotu, tj. prodejní cenu, sníženou o nesplacený úvěr na prodaný majetek. Tato částka musí být použita na nákup jiné rezidenční nemovitosti nacházející se na území státu. Povinnou destinací nové nemovitosti je nájemní bydlení, respektující limity stanovené zákonem.
Příjem nesmí přesáhnout 2300 eur
Jednou z ústředních podmínek je hodnota příjmu. Nemovitost zakoupená z výnosů z reinvestice musí být pronajímána s měsíčním nájemným, které během prvních pěti let nepřesáhne 2 300 eur. Tato hodnota odpovídá 2,5násobku národní minimální mzdy z roku 2026, stanovené na 920 eur. Cílem je nasměrovat daňové zvýhodnění na nemovitosti umístěné na trhu nájemního bydlení v mírných hodnotách.
Smlouva je na krátkou dobu
Nájemní smlouva musí být uzavřena do šesti měsíců od data reinvestice nebo data kapitálového zisku, podle toho, co nastane později. Poté musí být nemovitost v prvních pěti letech efektivně pronajímána po dobu alespoň 36 měsíců, po sobě jdoucích nebo přerušovaných. Toto je jeden z nejdůležitějších bodů pravidla. Pokud nemovitost není pronajata včas nebo pokud nedodržíte minimální požadovanou dobu, může osvobození padnout.
Před prodejem můžete koupit
Zákon dává určitou volnost v pořadí operací. Reinvestice může být provedena 24 měsíců před prodejem nebo 36 měsíců po prodeji. To znamená, že poplatník může nejprve koupit nemovitost k pronájmu a později prodat druhý dům, pokud dodrží dvouletou lhůtu. Můžete také nejprve prodat a později koupit, přičemž na reinvestici máte až tři roky.
Počítá se i částečná reinvestice
Osvobození může být úplné nebo částečné. Pokud je reinvestována pouze část prodejní hodnoty, uplatní se osvobození v tomto poměru. Například každý, kdo prodá druhý domov za 200 000 eur a reinvestuje 100 000 eur do nové nemovitosti k pronájmu, bude moci využít osvobození poloviny kapitálových zisků. Tato možnost může být užitečná pro ty, kteří nechtějí nebo nemohou reinvestovat celou přijatou částku.
Chyba, která může způsobit ztrátu výjimky
Největším rizikem je ztráta jedné z podmínek. Pokud poplatník nebude moci nemovitost pronajmout do šesti měsíců, může o osvobození zpětně přijít. V tomto případě budou kapitálové zisky opět podléhat IRS plus případné kompenzační úroky. Zákon umožňuje odůvodněné situace, jako jsou neodkladné práce, ale je na poplatníkovi, aby překážku prokázal. Nemovitost, která je nečinná kvůli pohodlí, nedostatku plánování nebo potížím s hledáním nájemníka, nemusí k udržení výhod stačit.
Předčasný prodej může být také drahý
Je tu ještě jedno důležité úskalí. Pokud poplatník prodá nemovitost zakoupenou za účelem reinvestice před uplynutím 36 měsíců účinného pronájmu v prvních pěti letech, vystavuje se riziku ztráty osvobození. Důvod je jednoduchý: daňové zvýhodnění chrání kapitálový zisk z původně prodaného domu, nikoli samotnou novou nemovitost. Přijetí lákavého nákupního návrhu před splněním požadavků tedy může vrátit daňový doklad, který se zdál být odstraněn.
Kolik můžete ušetřit
Ekonomista uvádí příklad rekreačního domu prodaného za 180 tisíc eur, zakoupeného v roce 2005 za 70 tisíc eur. Po zvážení peněžních koeficientů devalvace a zdokumentovaných výdajů by se čistá nadhodnota mohla pohybovat kolem 80 tisíc R$. Protože ve výpočtu IR je zahrnuto pouze 50 % této hodnoty, bylo by zahrnuto přibližně 40 000 R$.
Pro poplatníka s mezní sazbou 37 % by se daň mohla blížit 14 800 R$. Pokud je prodejní hodnota reinvestována do rezidenční nemovitosti v Portugalsku, pronajaté ve lhůtách a při respektování zákonných limitů, může tato hodnota zůstat v peněžence prodejce.
Jak deklarovat u IRS
Výjimka musí být uvedena v prohlášení IRS. V roce prodeje musí poplatník vyplnit přílohu G, v níž uvede realizační hodnotu, pořizovací cenu a uznatelné výdaje. Lze vzít v úvahu výdaje jako IMT a kolkovné zaplacené při nákupu, práce provedené v posledních 12 letech s fakturou a NIF a řádně doložené provize za zprostředkování nemovitosti. V téže příloze musí být deklarován záměr reinvestovat s uvedením očekávané částky. V dalších letech bude nutné prokázat reinvestici a dodržení pravidel leasingu.
Nové pravidlo může být relevantní pro ty, kteří mají druhý domov a uvažují o prodeji. Chce to ale plánování. Nestačí prodat se ziskem a koupit jinou nemovitost. Je nutné respektovat termíny, garantovat nájemní smlouvu, dodržovat limit nájmu a držet pronajatou nemovitost po požadovanou dobu. Pokud je vše splněno, může být daňová úspora výrazná.
Přečtěte si také:
