Nové dědické právo: zjistěte, kdy lze nemovitost prodat proti vůli dědiců

Pravidla pro nerozdělené dědictví se mohou brzy změnit a umožnit dědici požádat soud o prodej zděděného majetku, i když mezi všemi neexistuje žádná dohoda. Opatření má za cíl odblokovat situace, kdy domy zůstávají roky nečinné, chátrající nebo nevyužívané kvůli odporu některého z dědiců nebo nepochopení místa určení nemovitosti.

Podle , Parlament obecně schválil návrh legislativního zmocňovacího zákona, který vládě umožní vytvořit právní režim pro zvláštní řízení o prodeji nemovitých věcí začleněných do dědictví. Konečné globální hlasování je naplánováno na 17. července a schválení by mělo být zajištěno s podporou PS a Liberální iniciativy po změnách předložených PSD.

Kdo může požádat o prodej nemovitosti?

Nový režim umožní každému dědici požádat o prodej jednoho nebo více nemovitostí začleněných do nerozděleného dědictví za tržní cenu. Žádost může podat i pozůstalý podílník, tedy vdova nebo vdovec, když byl sňatek uzavřen v režimu bezpodílového spoluvlastnictví.

Kromě nich se k mechanismu může uchýlit i exekutor se sdílením pravomocí. Jedná se o osobu uvedenou v závěti, která má plnit přání zemřelého a v tomto případě spravovat a rozdělovat dědictví. Při spoluvlastnictví nemovitosti lze zvláštní postup použít až poté, co se podíl zemřelého stane součástí dědictví.

Velkou změnou je vytvoření autonomního a naléhavého soudního procesu, který má umožnit prodej majetku před formálním sdílením celého dědictví. I když dnes může každý dědic požádat o rozdělení, inventarizační procesy se mohou protáhnout roky, když dojde k neshodě ohledně nedělitelného majetku.

Kdy je možné se posunout vpřed?

Okamžik, kdy může dědic požádat o prodej, závisí na situaci dědictví. Pokud již existuje proces inventarizace, lze požadavek odeslat okamžitě. Pokud neexistuje žádný inventář, bude nutné počkat dva roky po otevření dědictví.

Existuje však několik situací, ve kterých nelze mechanismus použít. Zvláštní postup je vyloučen, existuje-li platná dohoda o rozdělení, nelze-li uplatnit právo na rozdělení nebo je-li dědictví insolventní. Tato poslední záruka byla přidána PSD a jejím cílem je chránit věřitele dědictví a zabránit tomu, aby se prodej uskutečnil mimo pravidla specifická pro platební neschopnost.

Jsou-li nezpůsobilí nebo nepřítomní dědici, lze prodej přistoupit pouze na zásah státního zastupitelství a soudní povolení. Ostatní dědicové mohou také žádost napadnout a požadovat, aby byly společně nebo odděleně prodány další nemovitosti v pozůstalosti.

Rodinný dům je chráněn

Jedna z hlavních změn zavedených během projednávání diplomu se týká bydliště rodiny. Tento majetek nelze zpravidla prostřednictvím nového mechanismu prodat proti vůli vdovy či vdovy. Původní návrh již tuto ochranu pro pozůstalého manžela počítal, ale PSD tvrdila, že by tato ochrana měla být rozšířena.

Schválený text také začal chránit partnery s odkazem na de facto unijní zákon. V praxi nemůže být pozůstalý manžel ani pozůstalý člen občanského svazu nuceni ztratit svůj domov prostřednictvím tohoto zvláštního procesu, pokud s prodejem výslovně nesouhlasí.

Tato ochrana má za cíl zajistit, aby rodinný dům nebyl vystaven nucenému prodeji jen proto, že ostatní dědici chtějí odemknout dědictví. Cílem je vyvážit potřebu vyřešit patovou situaci v dědictví s ochranou těch, kteří v nemovitosti nadále žijí.

Mění se i správa dědictví

Reforma se neomezuje pouze na prodej nemovitostí. Diplomová práce také seznamuje se změnami ve správě nerozděleného dědictví. K odstranění správy dědictví z hlavy manželů a jeho předání někomu jinému byl dosud zpravidla nutný souhlas všech zájemců.

S navrhovanou změnou bude stačit nadpoloviční většina zájemců ke svěření správy dědictví a funkcí hlavy manželů jiné osobě. Existují dvě výjimky: je-li v čele páru pozůstalý manžel, nelze o tomto nahrazení rozhodnout většinou; a pokud existuje exekutor se sdílenými pravomocemi, jsou zachována zvláštní pravidla stanovená zákonem.

Podle zastánců má tato změna za cíl zabránit blokování správy dědictví, když nepanuje shoda mezi všemi dědici, což umožňuje efektivnější správu majetku až do sdílení nebo prodeje.

Jak bude stanovena cena?

Pokud se všichni dědicové dohodnou, může prodej pokračovat za dohodnutou cenu. Pokud nedojde ke shodě, bude na soudu, aby stanovil základní cenu na základě nezávislých posouzení.

Diplom poskytuje kritéria pro řešení velmi odlišných hodnocení. Pokud existují dva posudky, třetí bude povinné, když rozdíl mezi nimi přesáhne 20 % hodnoty nejnižšího ohodnocení. Pokud existují více než dvě hodnocení, může být také požadováno nové hodnocení, když rozdíl mezi hodnotami blízkými mediánu překročí tento limit.

Poté soud stanoví základní cenu zvážením všech dostupných ocenění, včetně toho nejnovějšího. Záměrem je snížit riziko, že nemovitost bude nabízena k prodeji za velmi nízkou hodnotu nebo velmi závislá na oceněních, která jsou od sebe velmi vzdálená.

Prodej musí být uskutečněn prostřednictvím elektronické aukce

Pravidlem bude prodej prostřednictvím elektronické aukce, i když soudce může v oprávněných důvodech zvolit jiný způsob. Nemovitost v žádném případě nelze prodat za cenu nižší, než je základní cena stanovená soudem.

Pokud jsou pokusy o prodej neúspěšné nebo neúspěšné, může soud nařídit postupné snižování základní ceny a opakovat prodejní řízení tolikrát, kolikrát to považuje za nutné. Po skončení aukce bude mít kupující deset dnů na složení ceny na účet exekutora. Po odečtení nákladů řízení bude částka převedena na účet všech dědiců nebo na vlastní účet pozůstalosti.

Dědicové a podílník manžel si nadále zachovávají právo na odkoupení. To znamená, že nemovitost mohou koupit za cenu dosaženou při prodeji i po případném snížení základní ceny z důvodu nedostatku kupujících. Toto právo má přednost před předkupními právy třetích stran.

Dědicové se stále mohou dohodnout

Před soudním prodejem může být proces pozastaven, aby se dědici mohli pokusit dosáhnout dohody. Diplom stanoví, že každý dědic může požádat o pozastavení na šest měsíců, aby usiloval o konsensuální sdílení nebo našel kupce prostřednictvím soukromého vyjednávání.

Pokud je na konci této lhůty již prodej dohodnut a zbývá jen formalizovat, může dojít k jednorázovému prodloužení o další dva měsíce. Kdykoli je tato žádost předložena, je soudce povinen pozastavit proces zvláštního prodeje.

Vláda vytvoření tohoto režimu odůvodňuje potřebou umístit na trh více nemovitostí a omezit bloky na nerozděleném dědictví. Exekutiva v důvodové zprávě uvádí, že sčítání lidu v roce 2021 uvádělo 485 tisíc volných bytů v dobrém stavu, mnoho z nich bez úmyslu prodat nebo pronajmout. Cílem je urychlit sdílení, podpořit dohody mezi dědici a zabránit tomu, aby nemovitosti zůstaly roky nevyužívané kvůli nedostatku konsenzu.

Přečtěte si také: