Pronajímatel vidí vystěhování potvrzené po skončení smlouvy a nájemce nadále platí nájem: soud říká, že není povinen obnovit nebo nabídnout novou smlouvu

Případ řešený ve Španělsku objasnil často kladenou otázku týkající se nájemného: pokračování v placení nájemného po skončení smlouvy samo o sobě neznamená, že nájemce má právo zůstat v domě. Rozhodnutí soudu přichází v kontextu diskuse o smlouvách, obnovách a sociálním leasingu.

Podle španělského webu specializovaného na právní a pracovní záležitosti soud na základě rozhodnutí Audiencia Provincial de Barcelona potvrdil vystěhování nájemníka, který v domě po skončení smlouvy zůstal, přestože nadále platil nájemné a požadoval ústní dohodu s majitelem.

Podle stejného zdroje a občanské věty 414/2025 ze dne 26. června 2025, § 13 provinční audience v Barceloně, tyto prvky nestačily k automatickému prodloužení smluvního vztahu.

Co se stalo v tomto případě

Nájemní smlouva byla podepsána dne 7. února 2017 s počáteční dobou trvání tři roky.

Po uplynutí této doby bylo uplatněno zákonné prodloužení o jeden rok stanovené ve španělském zákoně o nájmu měst ve znění v té době platném znění. Následně byla podle rozhodnutí smlouva automaticky obnovena na roční období podle španělského občanského zákoníku, protože nájemné bylo stanoveno na rok.

Dne 10. srpna 2021 vlastník společnosti Divarian Propiedad, SA prostřednictvím společnosti burofax informoval nájemce o svém záměru neprodloužit smlouvu a stanovil datum vypršení platnosti na 6. února 2022.

Zůstat v domě nezaručuje práva

I přes tuto komunikaci nájemník v domě zůstal. Na svou obranu tvrdil existenci ústní dohody, která by mu umožnila setrvat v nemovitosti, a trval na tom, že před akcí na vyklizení by měla být navržena nová sociální nájemní smlouva. I tak soud tyto argumenty neuznal.

Co říká zákon o skončení smlouvy

Rozhodnutí bylo založeno na právních předpisech platných pro městský pronájem ve Španělsku, konkrétně na zákoně o pronájmech měst a španělském občanském zákoníku.

Po splnění smluvních podmínek a jasném sdělení záměru neobnovení může podle soudců vlastník požádat o navrácení nemovitosti.

Pokračování v placení nájemného na této situaci nic nemění. V rozhodnutí soud vyrozuměl, že tato platba je pouze důsledkem držby a užívání domu, kdy nájemce v místě setrvával, nevznikla nová smlouva ani nové automatické prodloužení.

Problematika ústních dohod

Dalším analyzovaným bodem byla údajná ústní dohoda mezi stranami. Soud dospěl k závěru, že tato dohoda nebyla prokázána. Podle rozhodnutí bylo na nájemci, aby existenci této ústní obnovy prokázal, v tomto směru však nebyly předloženy dostatečné důkazy.

Burofax zaslaný majitelem v srpnu 2021 navíc ukazoval opačným směrem a výslovně sděloval přání ukončit nájem v únoru 2022.

S ohledem na režim sociálního pronájmu přineslo rozhodnutí rovněž relevantní upřesnění.

Nájemnice argumentovala tím, že měla obdržet návrh nové smlouvy o sociálním pronájmu, vycházející z katalánské legislativy. Provinční audienci v Barceloně však připomněli, že povinnost obnovit nebo zavést nový povinný sociální pronájem, stanovená v novelách katalánského zákona 24/2015, byla Sentencia del Tribunal Constitucional 120/2024 prohlášena za protiústavní a neplatnou.

Španělský ústavní soud se domníval, že tato pravidla překračují autonomní pravomoci v procesních záležitostech a základ smluvních závazků, což rovněž ovlivňuje smluvní autonomii vlastníka.

Provinční audienci proto pochopili, že v tomto případě neexistuje žádná právně vymahatelná povinnost uložit nové nájemní řešení před vystěhováním.

Rozhodnutí potvrzuje vystěhování

Vzhledem k těmto prvkům potvrdilo provinční slyšení v Barceloně rozsudek soudu Juzgado de Primera Instancia č. 3 Terrassa a zachovala vystěhování nájemce.

Soud měl za to, že smlouva byla účinně ukončena, že komunikace vlastníka byla platná a že neexistuje právo na obnovení.

Případ se ještě může dostat k vyššímu soudu

Přes rozhodnutí nebyl proces zcela uzavřen. Podle Noticias Trabajo a samotného soudního rozhodnutí nebyl rozsudek pravomocný a mohl být stále předmětem kasačního opravného prostředku, pokud byly splněny příslušné zákonné požadavky.

A v Portugalsku?

V Portugalsku se rámec řídí podobnou logikou, i když s vlastními pravidly. Nájemní smlouvy na bydlení mohou mít podle občanského zákoníku, jak je koncipován v Novém režimu nájmu měst, dobu určitou a mohou být automaticky obnovovány, pokud není prodloužení za zákonem stanovených podmínek proti.

Článek 1 097 občanského zákoníku umožňuje pronajímateli zabránit automatické obnově tím, že ji sdělí nájemci, pokud jsou dodrženy příslušné lhůty, forma a zákonné limity.

Pobytem nájemce v domě od té doby automaticky nevzniká nová smlouva, a to ani v případě, že nadále platí částku odpovídající nájemnému. Ustanovení § 1 045 občanského zákoníku stanoví, že není-li pronajatá věc vrácena ihned po skončení smlouvy, je nájemce povinen jako náhradu platit sjednané nájemné nebo nájemné až do vrácení peněz. V případě prodlení může být tato náhrada zdvojnásobena.

Jinými slovy, také v Portugalsku lze platbu po skončení smlouvy chápat jako náhradu za užívání nemovitosti, která sama o sobě neuděluje právo na zachování okupace.

Přečtěte si také: