Shromáždění kondominia schválilo dílo, které přímo nepoužijete: můžete být nuceni zaplatit, i když jste hlasovali proti?

Hlasování proti projektu na schůzi kondominia samo o sobě neznamená osvobození od placení za projekt. V mnoha budovách je to jedna z nejčastějších diskusí: vlastník bytu chápe, že ze zásahu nebude mít přímý prospěch, ale většina práce schvaluje a správa každému vlastníkovi předloží kvótu.

Obecné pravidlo je jednoduché, i když nemusí vždy potěšit každého. Pokud se práce týkají zachování, užívání nebo fungování společných částí budovy, majitelé bytů možná budou muset přispět, i když hlasovali proti. Stanoví, že pokud není uvedeno jinak, náklady nezbytné na zachování a užívání společných částí a související se službami společného zájmu jsou v době projednávání v odpovědnosti vlastníků kondominií v poměru k hodnotě příslušných jednotek. Zákon č. 8/2022 revidoval horizontální majetkový režim a změnil pravidla pro společné výdaje, funkce správce a vymáhání dlužných částek.

Hlasovat proti nestačí k nezaplacení

V kondominiu každý vlastník vlastní svou jednotku, ale je také spoluvlastníkem společných částí budovy. Úřední věstník vysvětluje, že horizontální vlastnictví existuje, když každý vlastník má výhradní pravomoci nad autonomní jednotkou a spolu s ostatními pravomoci nad společnými částmi.

Práce na střechách, fasádách, schodištích, vchodech, společných vodovodech, výtazích, společných garážích nebo jiných sdílených prostorech proto mohou generovat náklady pro několik nebo všechny vlastníky bytů podle povolených nebo právně platných kritérií. Ustanovení § 1421 občanského zákoníku označuje za společné části mimo jiné konstrukci budovy, střechu nebo střešní terasy, vchody, schodiště, chodby a obecná zařízení, včetně společných výtahů, garáží a parkovacích stání, pokud nejsou určeny k výlučnému užívání vlastníků bytových jednotek.

Caixa Economica Federal na portálu Saldo Positivo shrnuje pravidlo ve stejném smyslu: výdaje nutné na zachování a užívání společných částí a úhradu služeb společného zájmu zpravidla hradí vlastníci kondominií v poměru k hodnotě jejich jednotek.

Co když tuto část budovy nevyužiji?

Přímé použití společné části ne vždy zbavuje povinnosti platit. Běžným příkladem je výtah. Člověk žijící v přízemí může pochopit, že jej nepoužíváte, ale relevantní otázkou není jen to, zda jej používáte denně: jde o to, zda vaše jednotka může být tímto zařízením obsluhována. Článek 1 424 občanského zákoníku výslovně stanoví, že na nákladech na výtah se podílejí pouze vlastníci bytů, jejichž byty mohou obsluhovat.

Stejná úvaha může platit pro práce na fasádě, střeše nebo konstrukci budovy, které chrání budovu jako celek. Existují však situace, kdy se určité výdaje týkají společných částí, které slouží výhradně některým vlastníkům bytových jednotek. Občanský zákoník v těchto případech stanoví, že tyto výdaje nese ten, kdo je použije.

Detail, který může všechno změnit

Rozhodující otázka zní: prospívá práce budově obecně nebo jen některým jednotkám? Pokud se jedná o nezbytnou práci ve společné části, která slouží všem, i když nepřímo, je tendence přispívat každý. Pokud se zásah týká společného prostoru k výlučnému užívání některých vlastníků bytových jednotek, může být důvod, aby náklady nesli pouze oni.

To je důvod, proč práce na terasách, garážích, nezávislých přístupech, exkluzivních penthousech nebo zařízeních, která neslouží celé budově, vyvolávají více diskuzí. Samotný článek 1421 připouští, že ustavující titul může mít vliv na výlučné užívání vlastníka bytu v určitých prostorách společných částí.

Nezbytné práce a inovace nejsou totéž

Je také důležité odlišit konzervační práce od inovací. Konzervační dílo slouží k opravě, konzervaci nebo udržování budovy v podmínkách bezpečnosti a užívání. Inovace naopak do budovy přidá něco nového nebo změní její způsob využití. Ustanovení § 1 425 občanského zákoníku stanoví, že díla, která představují inovace, závisí zpravidla na souhlasu většiny vlastníků kondominia, přičemž tato většina musí představovat dvě třetiny celkové hodnoty budovy.

Článek 1 426 občanského zákoníku se zabývá náklady na inovace a odkazuje zpravidla na režim rozdělování výdajů stanovený v článku 1 424. I tak může tento typ zásahu vyvolávat vlastní otázky: vlastníci bytových jednotek, kteří inovaci neschválili, jsou povinni přispět, ledaže by odmítnutí bylo soudně považováno za opodstatněné, zejména pokud jsou práce dobrovolného charakteru nebo nejsou přiměřené významu budovy.

Kdo jej vlastnil, když bylo dílo zkolaudováno?

Dalším důležitým bodem je znalost toho, kdo jednotku v době projednávání vlastnil. Zákon č. 8/2022 upřesnil, že pokud není stanoveno jinak, náklady na zachování a užívání společných částí a služeb společného zájmu nesou v době projednávání vlastníci. V případě prodeje jednotky však existuje další pravidlo: článek 1.424-A občanského zákoníku vyžaduje prohlášení o poplatcích za kondominium a stanoví, že stávající dluhy se měří okamžikem, kdy měly být zaplaceny, zatímco částky, které jsou splatné po převodu, jsou zpravidla v odpovědnosti nového vlastníka.

Toto pravidlo je důležité zejména při nákupu použitého domu. Před nákupem je dobré požádat o výpis poplatků za kondominium, nahlédnout do posledních zápisů, zkontrolovat schválené práce, mimořádné poplatky a případné dluhy spojené s podílem.

Můžete napadnout rozhodnutí?

Pokud vlastník bytu pochopí, že dílo bylo schváleno neoprávněně, může rozhodnutí napadnout. K tomu může dojít například tehdy, není-li schůze řádně svolána, není-li zde zákonem požadovaná většina, je-li jednáním v rozporu se zákonem, ustavujícím titulem horizontální nemovitosti nebo předpisy o kondominiu.

Článek 1 433 občanského zákoníku stanoví, že jednání shromáždění, která jsou v rozporu se zákonem nebo dříve schválenými předpisy, jsou neplatná na žádost vlastníka bytu, který je neschválil. Tentýž článek upravuje možnost požadovat, aby likvidátor do 10 dnů svolal mimořádnou schůzi ke zrušení usnesení; podat odvolání k arbitrážnímu centru do 30 dnů; nebo do 20 dnů po konání mimořádné schůze navrhnout žalobu na neplatnost, nebo pokud o to nebylo požádáno, do 60 dnů ode dne projednání.

Judikatura zveřejněná v Úředním věstníku Unie rovněž pochopila, že kromě výjimečných situací vedou nesrovnalosti ve svolávání nebo sdělování jednání zpravidla ke zrušení, nikoli neplatnosti, přičemž se na ně vztahují lhůty uvedené v článku 1 433 občanského zákoníku.

Nezaplacení může být drahé

Pokud byla práce platně schválena a výdaj je splatný, může pouhé nezaplacení způsobit problémy. Poplatky za kondominium a příspěvky mohou být účtovány ze zákona. Zákon č. 268/94 ve znění vyplývajícím ze zákona č. 8/2022 stanoví, že v zápisu ze schůze, která rozhoduje o hodnotě příspěvků, které mají být uhrazeny kondominiu, musí být uvedena roční částka, kterou každý vlastník bytu dluží, a datum splatnosti závazků. Tento zápis, jsou-li splněny zákonné podmínky, představuje exekuční titul vůči vlastníkovi, který svůj podíl nezaplatí.

Tentýž zákon stanoví, že úroky z prodlení a finanční sankce mohou být kryty prováděcím titulem, pokud jsou zahrnuty v povinnosti, byly schváleny na schůzi nebo jsou stanoveny v pravidlech o kondominiu.

V případě pochybností je tedy prozíravější požádat o vysvětlení, nahlédnout do zápisu, zkontrolovat právní základ výdajů a případně usnesení v zákonných lhůtách napadnout, než jednoduše nezaplatit.

Základní pravidlo

Ve většině případů, pokud shromáždění zákonně schválilo dílo ve společné části, může majitel bytu zaplatit, i když hlasoval proti a i když je srozuměn s tím, že tento zásah přímo nevyužije.

Výjimka může nastat, pokud se výdaj týká společné části, která slouží výhradně některým vlastníkům kondominií, pokud část nemůže být obsluhována daným zařízením, když je rozhodnutí nezákonné nebo když jsou ve hře specifická pravidla pro prodej části a splatnost poplatků.

Hlas proti se nakonec zaznamená, ale nepůsobí to jako automatická výjimka. Otázkou, která v kondominiích téměř o všem nerozhoduje, není jen to, kdo souhlasil, ale jaká část budovy je v sázce, kdo má z práce prospěch a zda bylo rozhodnutí učiněno v rámci pravidel.

Přečtěte si také: