Rozchod, rozvod nebo sdílení? Zjistěte, jak odpojit někoho od úvěru na bydlení

Rozvod, konec stabilního svazku, sdílení dědictví nebo rozchod dvou lidí, kteří spolu koupili dům, jsou některé ze situací, které mohou vést k nutnosti odebrat držitele úvěru na nemovitost. Tento proces podle něj existuje, ale není automatický: vždy závisí na souhlasu banky a vyžaduje formalizaci změny smlouvy.

Postup je známý jako absolutorium a spočívá v žádosti finanční instituce, aby zprostila jednoho z držitelů odpovědnosti za půjčku. Od okamžiku, kdy je výpověď schválena a formalizována, osoba, která odejde, již není povinna dluh platit, a to ani v případě, že držitel, který zůstává v úvěru, o splátky přijde.

Úvěr a vlastnictví domu jsou různé věci

Jednou z nejčastějších chyb je myslet si, že změnou vlastnictví nemovitosti se řeší i úvěrová situace. Neřeší to. Listina, registrace nemovitosti a smlouva o úvěru na nemovitost jsou různé skutečnosti. Osoba již nemusí vlastnit dům a zůstat odpovědná za úvěr, pokud banka nepřijme a neschválí její odstoupení od smlouvy.

Dokud nebude výjimka schválena, zůstávají všichni držitelé společně odpovědní za placení splátek. To znamená, že banka může požadovat splnění dluhu po kterémkoli z dlužníků, i když v domě bydlí jen jeden z nich nebo si ponechal nemovitost po rozchodu či rozdělení.

Při každé změně ve vlastnictví domu je proto nezbytně nutné řešit s peněžním ústavem také úvěrovou situaci. Dohoda mezi stranami, i když je písemná, k osvobození někoho od dluhů nestačí, pokud se na procesu nepodílí banka.

Banka musí změnu schválit

Prvním krokem je sdělit bance svůj záměr odebrat jednoho z držitelů smlouvy. Instituce pak posoudí, zda osoba, která si hodlá vzít půjčku sama, má finanční kapacitu na převzetí celé platby. Tato analýza zahrnuje faktory, jako je příjem, další kredity, míra úsilí a historie dodržování předpisů.

Vzhledem k tomu, že úvěry na bydlení s více držiteli jsou ve většině případů společné smlouvy, zvyšuje pro banku odchod jednoho z lidí riziko. Z tohoto důvodu může instituce žádost odmítnout nebo požadovat další podmínky, jako je částečná amortizace nesplaceného kapitálu, posílení záruk, předložení ručitele nebo vstup nového spoludržitele.

Pokud je analýza příznivá, je změna formalizována dodatkem k úvěrové smlouvě nebo v některých případech novou smlouvou. Teprve po tomto podpisu přestává zproštěná osoba za půjčku odpovídat. Když je vypořádání spojeno s převodem vlastnictví domu jen na jednoho z vlastníků, je třeba se ještě postarat o listinu, registraci nemovitosti a případné daně spojené s převodem.

Rozvod a stabilní svazek mají svou vlastní ochranu

V případech rozvodu, právní rozluky, zrušení trvalého svazku nebo úmrtí jednoho z manželů stanoví portugalské právo zvláštní pravidla na ochranu toho, kdo je odpovědný za úvěr na nemovitost. Podle vyhlášky č. 74-A/2017 banka nemůže zvýšit úvěrové rozpětí, pokud držitel přebírající dluh prokáže míru úsilí nižší než 55 %, nebo nižší než 60 %, pokud má dvě nebo více vyživovaných osob.

Při splnění těchto limitů nemůže finanční ústav prodražit úvěr jen kvůli změně vlastnictví. Když míra intenzity překročí tyto hodnoty, banka může přezkoumat podmínky smlouvy, včetně spreadu.

Dalším častým problémem je vyplácení vratek. Když si dům ponechá jeden z lidí, možná bude muset druhému nahradit hodnotu odpovídající jejich podílu na nemovitosti. Výpočet zpravidla vychází z rozdílu mezi tržní hodnotou domu a kapitálem, který ještě zbývá doplatit bance. Pokud má nemovitost hodnotu 200 000 R$ a dluh je 100 000 R$, rozdíl je 100 000 R$; polovina této částky, 50 tisíc R$, může odpovídat výnosu, který má být zaplacen.

Tato částka může být stanovena dohodou mezi stranami a zaplacena různými způsoby, ať už jednorázovou platbou, ve splátkách, pomocí úvěru nebo dodáním jiného aktiva. Podstatné je, aby řešení bylo řádně formalizováno, zvláště když je spojeno se změnou vlastnictví a úvěru.

Alternativy v případě odmítnutí

Pokud banka uvolnění odmítne, existují alternativy. Držitel, který si hodlá půjčku ponechat, může splatit část dluhu a znovu podat žádost, usilovat o převod úvěru na jinou instituci, posílit záruky, poskytnout ručitele nebo prodat nemovitost, aby splatil půjčku. Ve složitějších situacích může být užitečné vyhledat finanční nebo právní radu, abyste pochopili nejschůdnější cestu.

Existují také případy, kdy může být místo prostého propuštění převedeno smluvní postavení. V tomto scénáři úvěr přechází na jinou osobu, která plně přebírá závazky ze smlouvy. Může k tomu dojít například tehdy, když dosavadního odcházejícího nahradí nový partner, rodinný příslušník nebo třetí osoba. Proces závisí také na posouzení banky a vyžaduje formální schválení.

Vyjmutí osoby z hypotéky tedy vyžaduje více než dohodu mezi držiteli. Je nutné zapojit banku, prokázat finanční způsobilost, formalizovat změnu smlouvy a případně upravit vlastnictví nemovitosti. Bez těchto kroků může každý, kdo si myslí, že již nemá půjčku, zůstat právně odpovědný za dluh.

Přečtěte si také: